Міфи земельного ринку.

Будь-яка сфера діяльності людського суспільства має свої стереотипи і свою міфологію. Не уникнув цієї долі і російський земельний ринок. У цій статті ми освітимо деякі з укорінених помилок і уявлень, якими часто керуються наші співгромадяни при рішенні насущного земельного питання. Розглянуті випадки засновані на реальній практиці звернень клієнтів в нашу компанію, тому можна сміливо говорити про їх актуальність на сьогоднішній день. Як ремарка необхідно відзначити недосконалість російського земельного законодавства, можливість двоякого трактування багатьох його положень, що дає можливість чиновникам затягувати вирішення багатьох виникаючих проблем або приймати неоднозначні нормативні акти, зовсім не сприяючі полегшенню процедури оформлення необхідних документів. При цьому, часто, самі громадяни, по незнанню, ускладнюють для себе вищеописаний процес, грунтуючись на неповній або недостовірній інформації. Мета даної статті – допомогти читачам зорієнтуватися в можливостях, що є на ринку землі і викрити деякі з його міфів. Кожен хто хоч би раз займався оформленням земельної ділянки у власність або ж підготовкою документів до операції з ним, знає, що одним з обов'язкових документів тих, що мусять бути у продавця землі, є кадастровий паспорт ділянки (раніше званий кадастровим планом). Сотні геодезичних організацій готові запропонувати Вам свої послуги з його виготовлення і проведення робіт по межеванію земельної ділянки. Їх розцінки починаються від 2000 рублів за невелику ділянку в садівництві, до десятків тисяч за масиви сільськогосподарських земель. Звернувшись до них, Ви ніколи не почуєте від співробітників даних фірм ні слова про те, що ні для оформлення прав власності, ні для подальшої операції, межеваніє ділянки не є обов'язковою процедурою і отримати сам кадастровий паспорт Ви можете самостійно, в Кадастровій Палаті свого району в середньому через десять днів після звернення, витративши копійчані суми і не чекаючи деколи по полгода закінчення геодезичних робіт. Безумовно, бувають випадки, коли само межеваніє треба провести – це пов'язано з необхідністю точного визначення площі ділянки і його меж на місцевості, якщо є розбіжності з сусідами і майбутній продаж буде у зв'язку з цим скрутна. Проте, як правило, такої необхідності немає, і Ви марно витрачаєте час і гроші на зайву процедуру. Якщо Ваша мета – продаж що належить Вам земельної ділянки, а документи ще не готові до операції, покупець часто не має часу і бажання чекати, і, як результат, вибирає інший варіант. Так відбувається в тому випадку, якщо не запропонувати йому певні гарантії оформлення об'єкту у власність. Як це зробити найбільш грамотно? Для цього існує така форма як попередній договір купівлі-продажу. У чому його суть? Коли покупець знайдений, в нотаріальній конторі або юридичній фірмі, у відповідність з Цивільним Кодексом РФ, полягає попередній договір купівлі-продажу ділянки, що не вимагає державної реєстрації. У договорі окрім ціни нерухомості прописуються умови її покупки, термін оформлення необхідних документів і відповідальність сторін, у разі відмови одній з них від здійснення операції в подальшому. На підставі цього договору покупець, як правило, вносить продавцеві аванс і самостійно оплачує всі витрати по доведенню документів продавця до стану придатного для здійснення операції. У разі відмови продавця від виконання умов договору, покупець може в судовому порядку витребувати його виконань. Таким чином, і продавець отримує бажане, а саме – гарантії продажу своєї землі і частина грошей відразу, і покупець упевнений, в незмінності ціни на об'єкт нерухомості і наочно бачить підтвердження намірів протилежної сторони до реалізації об'єкту. Дана форма договору є хорошим виходом і при ситуації, коли отримуються ділянки в садівництві, а на руках у потенційного продавця лише книжка садівника. Згідно закону ця земля не може звертатися на ринку, оскільки належить державі і необхідно провести оформлення прав власності садівника на ділянку для подальшого здійснення операції. Не секрет, що в цілях прискорення процесу поширена форма прихованого продажу через переоформлення членства в садовому товаристві, що робиться за один день. При цьому страждає, перш за все, покупець земельної ділянки. По-перше, спробувавши надалі стати власником землі, він зіткнеться з тим, що не зможе це зробити безкоштовно, а тільки викупивши її у держави за кадастровою вартістю. Згідно тому, що набув чинності 25 жовтня 2001 року Земельному Кодексу РФ земля в Російській Федерації надається у власність за плату і безкоштовно приватизовувати її міг тільки колишній власник, якщо отримав земельний наділ до дати вступу ЗК в силу. По-друге, купуючи, таким чином, ділянку покупець бере участь в спочатку недійсній операції, що є одним з підстав, згідно Цивільному Кодексу РФ, визнання її такий в судовому порядку. Це спричиняє за собою неминуче повернення до початкового стану речей і повернення сторонами один одному всього отриманого по даній операції. У разі використання попереднього договору всіх цих проблем вдається уникнути і отримати шуканий результат без побоювань за долю майбутньої власності. Нарешті, всі етапи пройдені, і сторони підійшли до необхідності підписання самого договору купівлі – продажі. Як це краще зробити? Для більшості відповідь очевидна – потрібно відправлятися до нотаріуса. Це правильна, але не єдина можливість. Після набуття чинності 21 липня 1997 року Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і операцій з ним" окрім нотаріального існує можливість оформити операцію договором в простій письмовій формі. Скласти його можна як самостійно, так і за допомогою юриста, звернувшись в будь-яку юридичну компанію. У договорі Ви указуєте паспортні дані продавця і покупця, сам об'єкт продажу (земельна ділянка), документи (свідоцтво на право власності на землю і будови, при їх наявності, і кадастровий паспорт), що встановлюють право, ціну за яку земля продається і порядок розрахунків. Цей договір, після підписання його сторонами по операції, здається у відділення Федеральної Реєстраційної Служби того району в якому розташований об'єкт, що продається. Користуючись таким видом договору Ви економите на держмиті, яке стягуватиме нотаріус, і маєте можливість оформити операцію з меншою кількістю документації, що надається. Як видно зі всього вищепереліченого, є достатньо багато можливостей мінімізувати витрати при вирішенні різних земельних питань. Підвищуючи власну правову письменність і звертаючись до професіоналів, що працюють на даному ринку Ви можете реально не тільки заощадити, але і уникнути негативних моментів, пов'язаних з недостатністю власних знань. Залишається побажати всім нам не допускати помилок, щоб не було необхідності надалі на них же вчитися. І не вірити міфам, живучи на реальному світі, в якому інформація коштує дорого, а вірна інформація – безцінна.

Сайт компанії "Регіональний Проект": rp47. ru