Інвестиції в заміську нерухомість. Девелопмент і управління проектами будівництва

Марк Твен радив: "Купуйте землю – її більше не проводять! " У нашій країні його радам слухали два-три десятки власників, в чиїх руках зосереджено сьогодні, по оцінках експертів, близько 70 % всіх вільних земельних ділянок, які можуть бути введені в ринковий обіг на території Московської області.

При введенні податку на землю крупним землевласникам доведеться звільнитися хоч би від частини землі, що належить ним. І в результаті прогнозують експерти освоєння заморожених сьогодні земельних ділянок в області відбуватиметься швидшими темпами.

Як це позначиться на вартості землі? І чи приведе це до бурхливого зростання будівництва в Підмосков'ї? Про все це м ми говоримо сьогодні з Генеральним директором компанії "Русстройтрест - Будівельні Інвестицій" Гусевим Дмитром Володимировичем.

Скажіть, будь ласка, яка була динаміка цін на Підмосковну нерухомість за останній рік?

По наших оцінках в середньому ціни на підмосковну землю по популярних напрямах виросли близько 70%. Я думаю, що на майбутній рік тенденції такого ж бурхливого зростання навряд чи збережеться, разом з тим, у будь-якому випадку ми чекаємо (повторюся по популярних напрямах, до яких можна віднести Нову Ригу, Дмітровськоє напрям якоюсь мірою Ярославський напрям і південний напрям – це Сімферопольське, Калузько-київське шосе) швидше буде зростання близько 35-40%. При цьому найбільше зростання мабуть покаже Київський напрям, на Сімферопольському напрямі, причому в достатньо віддалених від Москви місцях – близько 60-70 км. від кільця), тобто ті місця, які зорієнтовані на басейн річки Ока для створення селищ перш за все дачній спрямованості. Природно збережуться хороші показники по Новій клуні і по Дмітровке.

- Останній рік які напрями користувалися можливо не дуже великим попитом, але які активно розвиваються так, що через два-три роки вони дійсно вистрілять?

- Ну, тут швидше за все – це Сімферопольський напрям, тому що воно не було достатньо популярним, не було достатньо модним, і швидше за все там найбільша динаміка буде саме по цьому напряму, крім того на ринку серед споживачів зараз дуже активно розвивається тема придбання заміської нерухомості саме як хорошої дачі, а не альтернативи московській квартирі. І тут важливу роль грають саме такі як би рекреаційні показники, екологічні показники того або іншого місця. Виходячи з цього дуже сильно виросла. Дмітровка. І Виходячи з цього швидше за все точно також виросте привабливість і ціни по дальній частині Сімферопольського напряму.

- Який зараз розкид цін на Підмосков'ї, від найпопулярніших напрямів до найменш популярних?

- Колосальний. Зараз можна говорити в ідеальних операціях за ціною 400-500 доларів за сотку в дальній частині Нової Риги, але природно ближня частина тієї ж Нової Риги або Київський напрям або Калузький напрям, про який теж ми забули, яке загалом непогані показники показує – там цінник знаходиться на рівні півтора – двох десятків тисяч за сотку і іноді це буває виправдано навіть з комерційної точки зору.

- Якщо ми говоримо про рентабельність інвестицій в землю, наскільки взагалі перспективні інвестиції в Підмосков'ї? Чи можна їх порівняти з інвестиціями в Московську землю?

- Якщо ми говоримо про інвестиції просто як про інвестиції, без розуміння того, що інвестор, купуючи ділянку, планує його розвиток і відповідно витягання прибутковості з самого факту розвитку, то навряд чи такі інвестиції можуть бути понад прибуткові, але дохід, що достатньо сильно перевищує інфляцію, вони безумовно принесуть. З іншого боку такі інвестиції має сенс робити для крупних компаній, у яких є великі довгі гроші, – у компаній типу Пенсійних фондів, страхових компаній, тому що треба сказати, що покупка землі в принципі – це достатньо непогана можливість і дуже хороший спосіб поліпшити капіталізацію і балансовий показник і показник звітності компанії, яка цю операцію проводить.

- Про яку норму прибутковості можна говорити, нормі прибутковості?

- В середньому при довгому горизонті планування можна говорити про рентабельність близько 25% річних (плюс-мінус). Це знову ж таки якщо ми говоримо просто про покупку землі без яких або її поліпшень.

- чи Прогнозуєте ви викид на ринок великого об'єму землі?

- По факту він вже зараз відбувається.

- Що відбувається з цінами, ціни стабільні? Чи можна чекати зниження цін у зв'язку з цим?

- Якщо говорити про зниження цін, то швидше за все це зниження буде пов'язано (якщо воно звичайно буде, хоча не переконаний в цьому, більш того я переконаний, що зниження не в абсолютному не у відносному виразі не буде) з якимись особливостями ринку нерухомості як такого. Це буде один з елементів, або може бути один з наслідків якогось теоретично можливої глобальної кризи, якої ось ми всі вже так чи інакше на різні лади говоримо з серпня місяця. Якщо говорити про те, як позначиться на ринку можливий, вірніше продаж, що вже здійснюється, ось цих всіх земельних масивів, то навряд чи це чинитиме знижуючий тиск на ринок. Чому? Тому, що ділянок, придатних реального не те, щоб швидкого, але в якійсь осяжній перспективі, розвитку і які не вимагають неймовірних інвестицій їх ну подаруй може бути 10-12% від всього масиву куплених ділянок. І ці ділянки, я маю зважаючи на придатні ділянки для розвитку, вони достатньо швидко і достатньо легко абсорбуються ринком, не викликаючи навіть натяків на якесь падіння.

Олексій Тош Будівництво і девелопмент