Іспанія: час сієсти?

Подаруй, важко уявити собі щось таке ж перспективне і принадне, як ринок житла в Іспанії ще якихось три роки тому. З показниками, які він демонстрував на той момент, не зміг би конкурувати жоден європейський банк: десятирічний безперервний підйом, 12% річних за підсумками 2005 року, навіть не враховуючи можливий дохід від здачі нерухомості в оренду. Причому якими саме гарантіями захищений банківський внесок зрозуміло не завжди, а у активів, якими володіє Королівство Іспанія, є важлива перевага - наочність. Королівський палац і Парк Ретіро в Мадриді, музей Колумба в Барселоні, середньовічні собори Сарагоси, знаменита корида, футбольний клуб "Реал" і білий пісок пляжу з ялицево-сосновим ароматом на Коста Брава - речі цілком відчутні. Купуючи собі "шматочок Іспанії" можна було з одного боку, отримати непоганий прибуток, а з іншої - приєднатися до галасливого піренейського свята життя. Недивно тому, що дуже багато хто, інвестуючи в іспанську нерухомість, вибрав саме такий вид "накопичувального" внеску. ІСТОРІЯ Паденіяєслі б в тому ж 2005 році, що показав рекордні 12% приросту ціни, в Іспанії ріс тільки житловий ринок, то це можна було б віднести до не таких вже окремих випадків спекулятивного зростання, але ж і інші індикатори виглядали просто чудово. Економіка показувала стабільне зростання, і за період з 2000 року робочих місць в Іспанії було створено навіть більше, ніж в решті всієї Об'єднаної Европе. У 2006 році зростання цін на житлі дещо сповільнилося, але теж виявилося цілком пристойним - 9.1%. Зниження темпів зростання цін практично не відбилося на об'ємах будівництва, які навіть виросли, склавши рекордні 800 000 одиниць житла, перевищивши показники Великобританії, Франції і Італії разом узятих. Ціни, які в дев'яностих виглядали вельми привабливо, знаходячись десь на рівні східноєвропейських, тоді впритул наблизилися до рівня інших країн Старої Европи, і попит пішов вниз, зменшивши кількість новобудов в 2007 році до 640 тисяч одиниць. Тим часом, середня ціна на житлі за 10 років, з 1998 по 2008 рік, збільшилася на 187%. У 2008-му об'єми нового будівництва снилися в 2.5 разу, склавши близько 250 000 одиниць, до того ж почалися проблеми з реалізацією вже побудованого житла. У I кварталі 2008-го продажі будинків в Іспанії скоротилися на 31,8% в порівнянні з тим же періодом 2007 року. Забудовники були вимушені знижувати ціни іноді до третини вартості, майже впритул наблизивши їх до ціни нерухомості вторинного ринку. "Залізобетонний" ринок Іспанії мерзнув, що насамперед відбилося на будівельних компаніях. Про своє банкрутство оголосили 65 девелоперов і брокерів по нерухомості, звалилися, зокрема, і такі "кити" будівельного ринку, як Martinsa-fadesa і Metrovacesa. Капіталізація "банкротів" вражає уяву: активи Martinsa-fadesa оцінювалися в €10,8 млрд., При боргах в €5,2 млрд., Довгі Metrovacesa склали €7,1 млрд. Борг Барселони Promociones Habitat, що також оголосила себе банкротом, склав €2.3 млрд. Небагато чим краще йдуть справи у найбільших забудовників Іспанії, компаній Acciona, Gomendio, Realia і Vallehermoso. Їх загальний оборот скоротився без малого на 80%, а оскільки будівельна індустрія є в країні одній з ключових, складаючи 16% валового внутрішнього продукту і 12% всіх робочих місць, то це привело до зростання безробіття з 8.3% в кінці 2007 року до 12.8% в третьому кварталі 2008-го. Профспілки, сівши на улюблений коник, шантажують уряд і лякають обивателів, передбачаючи подальше зростання безробіття, яке по їх прогнозах, може досягти 15% протягом 2009 року. На цьому фоні не змогли встояти і ціни на об'єкти нерухомості. Те, що довгий час заперечували ріелтори, що встигли звикнути до постійного зростання ринку, знайшло підтвердження в звіті Банку Іспанії, що підтвердив падіння цін протягом перших трьох кварталів 2008 року на 4.27% з урахуванням інфляційних змін. Таким чином, середня ціна квадратного метра в Мадриді, за даними Bank of Spain, склала €2 895. Але навіть ці цифри були відразу спростовані міністром житлового будівництва пані Беатрис Корредор. Вона заявила в інтерв'ю іспанському телебаченню, що за даними, наявними в її розпорядженні, за період в 12-14 останніх місяців реальні падіння досягли 15%, в чому може переконатися будь-якій, хто побажає купити якусь нерухомість. Як сказала Беатрис, це стало реальністю, яку вже неможливо заперечувати. ПРОЩАЮТЬСЯ, АЛЕ НЕ Уходятеслі розглядати ціни на нерухомість лише як один з ряду інших економічних показників, то все останнє тривоги, здебільшого, не викликає. Іспанія як була, так і залишається економічно могутньою державою з почті.5 Трильйонним ВВП, що за версією Усесвітнього банку є п'ятим показником в Европе і восьмим - в світі. Зростання ВВП в переломному, 2007 року склав 3.8% - кращий показник в Євросоюзі. Дохід на душу населення досяг 600, обігнавши сусідні Італію ( 900) з Францією ( 600) і порівнявшись з Японією ( 500). За даними Організації економічного співробітництва і розвитку, Іспанія - на третьому місці в світі за об'ємом своїх інвестицій в інші країни. Частка власників житла в країні складає 87 % - показник, що виводить Іспанію на перше місце в Євросоюзі, то не виключаючи внутрішній попит, слід все ж таки відзначити, що при такій забезпеченості власним житлом помітного сплеску купівельної активності від іспанців, мабуть, чекати не доводиться. Тому основні гравці на іспанському ринку нерухомості - іноземці, серед яких піддані Її величності королеви Великобританії складають близько 80%. Кількість операцій з англійцями дійсно різко скоротилася, але це говорить лише про фінансові проблеми в самому Сполученому Королівстві. Британська фінансова група Conti Financial, що спеціалізується у сфері зарубіжної нерухомості, в своєму звіті відзначає, що Іспанія продовжує знаходитися на першому місці серед британських інвесторів, помітно випереджаючи Францію. Англійці, якщо перефразовувати відому приказку, прощаються, але не йдуть. В очікуванні Ростаоб'екти на побережжі сьогодні, коли пропозиція явно випереджає попит, просіли в ціні не так критично, як вдома і квартири у внутрішніх районах країни. Знижки на першій лінії від моря досягають 15%, далеко від води - більше 30%. Вважається, що найменше постраждали від кризи провінції Естремадура, Кастілія-Леон, Андалусия. Квартира в хорошому районі Валенсії рік тому коштувала €250-300 тисяч, сьогодні її ціна складає €230 тисяч. Торік в Торревьехе квартира на 1 спальню коштувала не менше €80 тисяч, зараз її можна купити за €73-75 тисяч. У невеликих городках недалеко від Барселони, в радіусі 20 км. від аеропорту, сьогодні можна знайти у продажу квартиру €100 тисяч, хоча ще рік тому об'єктів ні за €100 тисяч, ні навіть за €150 тисяч в пропозиції не було. Лідером падіння називають побережжя Коста-брава - тут зниження цін перевищило 30%, головним чином, на думку місцевих ріелторів, завдяки тому, що активний попит до кризи дозволив серйозно завищити ціни. Зараз в Іспанії різко знизилася кількість компаній, що займаються ріелторським бізнесом (з 3000 два роки тому до 1500 сьогодні). Багато продавців "вторічки" в останні два-три місяці знімають свої об'єкти з продажу, оскільки не хочуть продавати дешево. На думку експертів, це говорить про те, що "відскік" цін відбудеться в достатньо швидкому часі, хоча і не буде значним із-за рецесії - з цієї причини найбільш вигідними виявляться покупки, здійснені до літа 2009 року.

Джерело: Валіза