Ще раз про ціни на житлі

"Ті, у кого немає мільярда, можуть йти за відомою адресою" – здавалося б, зовсім афоризм новоявленого девелопера-мільярдера, що недавно став крилатим, відображав сувору правду ринку столичної (та і не тільки) нерухомості. У роки "огрядних корів" випереджаюче зростання цін на неї особливого здивування не викликав: країна була заповнена очманілими нафтовими грошима, і квадратні метри розходилися, як гарячі пиріжки. Часи змінилися. "Інших вже немає, а ті – далеко" – одіозний ськоробогатей практично банкрот, будівельна індустрія на межі виживання, і лише ціни на житлі тримаються із завидною завзятістю. Хто в такій ситуації винен і що робити – спробуємо знатися на цих одвічних російських питаннях. "Ось будинок, який побудував" Насправді, хто б не побудував міський будинок – столичний індустріальний монстр або невелика провінційна фірма, механізм ціноутворення приблизно однаковий у всіх. У нього входять прямі витрати (ПЗ), які включають все, що необхідне для фізичного зведення будівлі: будівельні матеріали, експлуатаційні витрати на техніку, зарплату робочих і так далі До цих витрат необхідно додати накладні витрати (HP) – це те, що безпосередньо не пов'язано з будівництвом, а йде на створення загальних умов виробництва, його організації, управління і обслуговування. Туди входять, наприклад, зміст інженерно-технічного і управлінського персоналу, складських або ремонтних баз і так далі До таких витрат відносять і витрати на організацію, обслуговування і управління будівництва в цілому, "соціалку", страховку, впорядкування будівельних майданчиків, підготовку об'єктів будівництва до здачі та інші. Оцінити НР точно досить складно, вважається, що вони можуть складати від 12-25% прямих витрат. Ще одну частину вартості складають планові накопичення (ПН) або кошторисний прибуток – це планований прибуток будівельної організації, що закладається ще при проектуванні у вартість об'єкту. Як вони визначаються – справа достатньо "темна", але на практиці їх приймають в 6-8% від суми прямих витрат і накладних витрат. Планові накопичення є планованим прибутком будівельно-монтажної організації, джерелом утворення фондів поповнення і модернізації власних оборотних коштів, платежів до бюджету за основні фонди, а також джерелом фінансування власних капітальних вкладень. Як видно, кінець кінцем вартість будівельно-монтажних робіт складається з "трьох джерел, трьох складових частин" і визначається по формулі Із смр = ПЗ + HP + ПН. Зрозуміло, що понизити вартість будівництва найреальніше за рахунок зниження накладних витрат: ціна на матеріали і тому подібне від будівельників практично не залежить (пригадаємо недавні "цементні війни"), а плановий прибуток, за рахунок якого йде фактичний розвиток бізнесу, чіпати досить непередбачливо. На перший погляд, резервів скорочення тут цілком достатньо: наприклад, варто понизити тривалість будівництва, щоб значення граф "заробітна плата робочим" і "експлуатаційні витрати" пішли вниз. Відчутно впадуть і адміністративно-господарські витрати, знос тимчасових споруд і пристосувань, зміст пожежної і сторожової охорони, зміст проектної групи і тому подібне Між іншим, долі цих витрат по грубих оцінках складає до 50% від накладних витрат по загальнобудівельних роботах і до 30% – по спеціалізованих організаціях. Хто винен? У теорії все ясно. Але "гладко було на папері", а на ділі ці самі накладні витрати поводяться подібно до рідини – не стискуються і заповнюють весь наданий об'єм. В результаті ціни якщо і знижуються, то ненамного. І причин тому – не одна-две. Наприклад, візьмемо підключення магістральних мереж – електрики, газу, води. Без цього будівництво вести неможливо. Але ціни на ці послуги ростуть випереджаючими темпами. Щоб прикинути, в скільки обійдеться, скажімо, світло, досить заглянути на сайт будь-якої енергозбутової організації. Наприклад, прейскурант "Мосенергосбита" повідомляє, що тільки "консультація по підготовці заявки і документів на технологічне приєднання потужності понад 750 кВт до мережі ВАТ "Московська міська електромережева компанія" (МОЕК), здача і супровід заявки, отримання відповіді від МОЕК" обійдеться в 141 600 рублів. А "оформлення актів по розмежуванню балансової приналежності і експлуатаційної відповідальності, узгодження їх зі всіма зацікавленими організаціями" встане забудовникові "всього лише" в 166 380 "дерев'яних". І це не рахуючи власне підключення: та сама МОЕК за "технологічне приєднання енергоприймаючих пристроїв споживачів з приєднуваним навантаженням не вище 10 000 ква" на території, наприклад, Московської області, просить "скромні" 22 040 рублів. За 1 (один!) Кіловат. І зробити тут нічого не можна, навіть не через монополізм електромереж, а просто через те, що в Московській області дефіцит енергоресурсів доходить до 30%. І це не ще найгірший показник по країні, в Санкт-Петербурзі він наближається до 50%, а в анклавном Калінінграді доходить до 70%. Наскільки складний і заплутаний питання землевідведення, відомо сьогодні будь-якому рядовому дачникові. У випадку ж з міською забудовою, особливо в "ласих" центральних районах, всі ці проблеми можна сміливо умножати на тисячу. І як завжди в таких випадках, непрозорість процесу є живильним середовищем для корупції. Природно, що хабарі і "відкоти" також додаються до ціни квадратного метра. Цей же "податок" з'являється і при узгодженнях, число яких в різних регіонах доходить до декількох десятків. Іноді навіть у крупних компаній на збір всіх віз і підписів йдуть не місяці – роки! "Щоб отримати всі необхідні дозволи, – говорить Леонід Лазуткин, директор по продажах компанії Ruukki (провідний європейський постачальник рішень з металу для будівництва і машинобудування), – можна витратити до двох років. Весь цей час будівельна компанія тільки витрачає гроші, оплачуючи простої". Не дають впасти ціні і дорогі кредити. І якщо ще рік тому можна було знайти оборотні кошти 10% річних, то тепер навіть 20% – не межа. Це теж вагомо лягає у витрати, а значить, і на кінцеву вартість будівництва. На жаль, ситуація ця не нова, і, на жаль, особливих переміщень найближчим часом не передбачається. Наприклад, ще два з гаком роки тому, в інтерв'ю "Ізвестіям"леонід Казінец, президент будівельної корпорації "Барклі", яка займається висококласним житлом, висловився достатньо різко: "На зростанні цін заробляють не ті, хто будує, а ті, хто дає можливість будувати. За полгода в 2 рази виросла вартість під'єднування до мереж природних монополій. В результаті витрати інвестора ростуть швидше, ніж ціни. Дуже дорого коштує вихід на майданчик. У розвинених країнах, якщо ви отримали право забудови, купили ділянку землі або хоч би внесли первинний платіж за нього, все останнє для вас із задоволенням зробить банк. І вартість грошей буде невисокою. На відміну від Росії, де нам доводиться самим оплачувати більшість етапів, перш ніж відкриється банківське фінансування. Ще одна проблема – украй повільна швидкість узгодження і проектування, велика кількість надуманих регулюючих норм. Купивши майданчик за $10 млн. (Допустимо, старе підприємство), 2-3 року погоджуємо проект, а гроші тим часом заморожені". Таким чином, чутки про надприбутки будівельників виявляються декілька перебільшеними. Наприклад, за даними Асоціації будівельників Росії, собівартість квадратного метра в "дорогій" Московській області складає 84% від ринкової ціни, а в "бідній" Липецькій і зовсім фантастичні 99%. Виключення – тільки Москва (тут ринкова ціна вище в 2 рази), але це те виключення, яке лише підтверджує правило. Результат в наявності: за даними аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості", в 2007 році в "благополучній" Москві було зведено 5,4 млн. Кв. М житла, в 2008 році – всього 4 млн. Кв. М, в 2009-му не буде і цього (прогноз на рівні 3,7 млн. Кв. М) – криза тут, практично, не причому. А за словами Сергія Кругліка, заступника міністра регіонального розвитку, "завдяки" погіршенню економічної обстановки об'єми введення площ в деяких регіонах в 2008 році серйозно впали (у Москві, наприклад, удвічі). В цілому по країні, після декількох років стабільного двадцятипроцентного зростання, побудовано стільки ж, що і торік, – близько 61 мільйона кв. М. То є потребі, зокрема забезпечені держзамовленням, зберігаються, а можливостей їх реалізувати практично не залишається. Підсумок – ціни тримаються і не збираються здаватися. Що робити? Як завжди в Росії існує два шляхи – фантастичний і реальний. До першого віднесемо швидку перемогу над корупцією, "разбюрокрачиваніє" процедур узгодження і стрімке зростання енергопотужностей. На жаль, очевидно, що "жити в цю пору прекрасну" нам якщо і доведеться, то нескоро. Реальнішим виглядає шлях "малих справ", тобто копітка і вдумлива робота по зниженню накладних витрат в будівництві, в тій частині, яка не залежить від витребеньок чиновників і амбіцій монополістів. Наприклад, можна ширше застосовувати дешеві технології бистровозводімого житла на базі металоконструкцій, які широко поширені в Європі і США. Там їх частка в будівництві досягає 50-70%, тоді як в Росії ледве перевищує 5%. "Типове будівництво на базі металоконструкцій, – говорить генеральний директор російського підрозділу Ruukki Сергій Чернишев, – дає декілька очевидних переваг в наших умовах. Основні речі – швидкість, яка дуже важлива на сучасному світі, здешевлення і спрощення будівельно-монтажних робіт, оскільки робоча кваліфікована сила дорожчає скрізь". Типові багатоповерхові житлові будівлі з металоконструкцій, в цілому, аналогічні своїм побратимам з бетону і цеглини. Але, на відміну від традиційних будинків, базовим елементом в них є основний каркас, що несе, із зварних профілів, каркасних зовнішніх стенів і композитних (залізобетонних) перекриттів. Оскільки питомий вага такої будівлі в 3-5 разів менше традиційного, вартість і об'єми фундаментних робіт невеликі, що також знижує витрати. По суті, такою будівлею є конструктор, причому всі складові входять в комплект постачання, а технологія збірки така, що змонтувати їх неправильно неможливо. Не потрібні і дорогі будівельні роботи – всі з'єднання різьбові і не вимагають зварки. В результаті досягаються дуже високі темпи і якість будівництва ("метод укрупненої збірки"). Крім того, енергозбережні властивості вживаних сучасних матеріалів (для зовнішньої огорожі, наприклад, використовують енергоефективні сендвіч-панелі) спрощують отримання технічних умов на підключення тепла і електрики і забезпечують економічну подальшу експлуатацію будівлі. Ну і, звичайно, позитивно позначається на вартості і термінах те, що типові житлові будівлі з металоконструкцій є проектами повторного застосування, що кардинально знижує терміни розробки і узгодження. "По експертних оцінках, – говорить Олександр Павлов, керівник напряму "Житлове будівництво" Ruukki Construction, – зведення такої будівлі (з урахуванням підключення комунікацій і землевідведення) обійдеться дешевшим від 15 до 40%. Якщо ж брати тільки будівельні витрати, то виграш складе до 25% в порівнянні із звичними технологіями". Вражають і терміни: при готовому проекті виготовлення багатоповерхового будинку на заводі Ruukki займе 3-4 місяці, а монтаж – не більше 5. Можливо самостійно вирішити і деякі проблеми енергопідключення. В принципі, це не дуже складно – будівництво МІНІ-ТЕЦ, здатної забезпечити потужності 25 Мвт (достатньо для невеликого мікрорайону), зовсім не виглядає непосильним завданням для крупної компанії. "Забудовники намагаються самостійно вирішувати інфраструктурні проблеми. Залежно від регіональних особливостей можливі декілька альтернативних традиційному підключенню до міських джерел варіантів енергопостачання", – говорить Ігор Жуков, генеральний директор компанії "БЕЛ Девелопмент". Наприклад, для бутік-отеля "Батьківщина" в Сочі фірма побудувала власну газову МІНІ-ТЕЦ, яка забезпечує подачу електроенергії і тепла. Подібна ж теплоцентраль в 10 Мвт забезпечує коттеджний селище і гірськолижний центр "Лаура" в Червоній Галявині (він буде одним з головних об'єктів майбутньої Олімпіади-2014). У Москві функціонує більше 20 МІНІ-ТЕЦ, правда, по