Украй високі ціни на Підмосковні земельні ділянки, що зробили їх покупку з інвестиційними цілями зіставною з вкладеннями в столичну нерухомість, не дивлячись на стабільне високе зростання в локризовий період, відсікли від цього ринку значну частину потенційних покупців з відносно невисокими доходами. Ці інвестори спрямували свої погляди на землі довколишніх від Москви регіонів, привабливі для них, перш за все, поки що невисокою ціною. Інформація про цей ринок украй скупо розповсюджується у відкритих джерелах, чого не скажеш про пропозиції самих ділянок. Крупних компаній, що спеціалізуються на цьому ринку одиниці, кваліфікована юридична допомога в цій області практично недоступна і зосереджена в юридичних відділах цих же самих компаній і аналогічних відділах, створених власниками значних земельних активів, які обслуговують виключно їх інтереси. Яким же піти шляхом, щоб не помилитися у виборі об'єкту для інвестицій, як уникнути розставлених на цьому шляху численних "підводних каменів" допоможе цей матеріал. Неминуче зрощення Москви і Підмосков'я в один величезний мегаполіс залишить мало чого від природи взагалі і від землеробства зокрема. Але природа залишиться в ціні. І краще купити її зараз. Тим більше якщо ви недавно забрали від гріха подалі свій внесок в банці і не дуже знаєте, як поступити, щоб зберегти і примножити свої гроші. Особливо якщо їх не так багато для вкладень в Московському регіоні. Безумовно, покупка землі сільськогосподарського призначення в сусідніх із столичним регіонах набагато вигідніше, оскільки землі там мають незрівняно більший потенціал зростання ціни, особливо в умовах наростаючої в Росії фінансової кризи і, на відміну від Підмосковних, абсолютно точно не подешевшають. Перш за все, читачеві цікаво буде дізнатися, що Росія є одній з небагатьох країн світу, де землі розділені на категорії землекористування, тим більше землі сільськогосподарського призначення, оборот яких в нашій країні регулюється спеціальним законом. У більшості країн землі діляться на що особливо охороняються (національні парки і. т. д.) та всі інші. Треба визнати, що це надзвичайно розумно: якщо на конкретній землі традиційно ведеться сільське господарство і воно вигідне і рентабельно власникові – нікому і в голову не прийде робити на ній щось ще. Будівництво на землі тих або інших об'єктів регулюється так званими урбаністичними планами, місцевими властями, що приймаються, виходячи з розробок муніципальних агентств по плануванню і урбанізації територій. Якщо ви хочете побудувати будь-який об'єкт на землях, охоплених цим планом, то він має бути включений в план, або необхідно вносити до нього відповідні зміни. Якщо плану на даній території немає (буває і таке) і земля "не урбанізірована" - лад що хочеш. Виняток в цьому випадку становлять лише земельні ділянки, розташовані на певній відстані поблизу автомагістралей. Правда і коштують землі в Европе від 5-7 євро за один квадратний метр їх площі. Як таке вийшло у нас в країні? Дуже просто. Закон про оборот земель сільгосппризначення, так само як і дикий і абсолютно не відповідний сучасному законодавству, регулюючому діяльність юридичних осіб, закон про сільськогосподарську кооперацію зі всіма пізніми поправками були прийняті під тиском комуністів і до них "записних аграріїв", що прилучилися, потребують грошей і підтримки старих, "радянських" директорів сільгосппідприємств, що опинилися біля керма розвалених радгоспів і колгоспів, які в переважній більшості прийняли правовий статус саме сельхозкооператівов. Член кооперативу наділявся паєм в нім, який мав дві складові частини: майнову частину паю (частка від рухомого і нерухомого майна кооперативу, виражена в конкретній сумі грошей) і земельна частина паю, на яку видавали свідоцтво про власність на земельну частку. Останнє в ужитку і називається паєм. Так от: грошей на викуп земельної і майнової частини паю у своїх працівників за пристойні гроші директорам було жалко, та в більшості випадків їх у них не було зовсім, а власність отримати дуже хотілося, ось і народився захисний механізм, при якому купити що, - або в обхід голови, в строгій відповідності з ухваленим законом, стало неможливо. Багато хто з них потихеньку викупляв у селян паї за копійки, десь взагалі за віз гною, і сьогодні стали дуже спроможними людьми. Хтось під солодкі пісні про сільське господарство маніпулював зборами пайовиків і його результатами, потихеньку розпродаючи найбільш ласі шматки кооперативних земель. У подяку за скоєне, комуністи рік від року отримували солідну підтримку на селі: там до цих пір голосують так, як скаже голова". Потім вже під впливом могутнього регіонального лобі з'явився закон "Про переклад земель з однієї категорії в іншу", що дав цим властям фактичний контроль над цим ринком і невичерпне джерело фінансових ресурсів, що забезпечило, причому дещо з цих грошей навіть йде на бюджетні потреби. Я взагалі вважаю, що кращим подарунком ринку і власникам землі в Росії, включаючи самих аграріїв, які на цій самій землі працюють, замість пустих розмов про лібералізацію ринку, стала б відміна категорій землі, включаючи саму категорію земель сільгосппризначення. Це прискорило б процес становлення на селі ефективних власників, багато з яких лякає дивне обмеження прав своєї власності, на практиці по щастю що майже не реалізовується, дало б могутній поштовх розвитку сільських територій, усунуло б корупцію в цій сфері. Але за моїми даними, такого подарунка нам в найближчому майбутньому чекати не доводиться. Що ж купують інвестори, коли мова йде про придбанні земель сільгосппризначення? Мова йде всього про два можливі варіанти: покупки землі через виділ земельних доль і покупки землі у власника, що вже має необхідний пакет документів, цю власність підтверджуючих. Перший варіант характеризується максимальною прибутковістю, і окрім того, що пайової землі в придатних для інвестування місцях майже не залишилося, зв'язаний з великим ризиком. У чому цей ризик? Спершу опишемо механізм отримання прав власності на "пайову землю". Він такий: спершу ви викупляєте земельні долі по відповідних нотаріально засвідчених договорах або збираєте довіреність, що дає право укладати від імені власників такі договори. Причому не собі, а вашій довіреній особі виключно з числа членів кооперативу, на землях якого він (вона) бажає виділитися, і у якого є таке ж свідоцтво на земельну частку. Необхідно нотаріально засвідчити згоду відповідного чоловіка на здійснення цієї операції. У вас в руках – нічого, окрім, в кращому разі, розписки про те, що вам винні якусь суму грошей, що пішла на викуп паїв. Да і то якщо ваша довірена особа на це погодитися. Потім новий власник земельних доль йде в районний земельний комітет, після - в районний реєстраційний центр і отримує свідоцтво не на землю, а на якихось " баллогектари", які потім належить виділити. Паралельно він цікавиться у земельників конкретними, ще ніким не виділеними полями землі, на яких можна реалізувати ці горезвісні баллогектари. Після цього в газеті подається оголошення про майбутні збори з повідомленням за місяць до дати його проведення і описом місця, де ви маєте намір виділитися. І, якщо вам не поступило письмових заперечень, ви його проводите і публікуєте його результати. Знову чекаєте місяць. І тільки потім йдете до геодезистів, які за чималі гроші готують для вас межову справу ділянки, що виділяється. Почекавши не менше напівроку письмових результатів їх тяжких праць і зібравши в межовій справі підписи всіх власників, з якими граничить ваша ділянка, включаючи районні власті, поставивши ділянку на так званий кадастровий облік, ви (точніше ваша довірена особа) подаєте документи на реєстрацію права власності на землю сільгосппризначення. І лише після отримання ним свідоцтва про власність ви, як інвестор всього процесу, дістаєте можливість викупити цю ділянку, але тільки в тому випадку, якщо від переважного права його покупки відмовляться обласні власті, про що ви повинні мати відповідний документ за підписом міністра економічного розвитку або його зама відповідного регіону. Чекати його доведеться близько сорока днів і, якщо зміст цього документа буде для вас позитивним, можете укладати договір, заздалегідь отримавши нотаріально засвідчену згоду чоловіка (подружжя) того, у кого ви нарешті купуєте по суті вашу ж землю. На все про все в кращому разі роки півтора. Ну як вражає? Очевидно, що вас можуть "кинути" на будь-якому з цих етапів і ви втратите всі витрачені гроші. Та ж доля може спіткати будь-яку із спеціалізованих компаній, яка візьметься виконати для вас цю роботу, при цьому зорієнтувавши вас на підсумкову вартість землі в достатньо віддаленій від Москви території (200-300 кілометрів від Москви) не менше чим в 1000 – 1500 доларів за гектар землі сільгосппризначення. Тому мій вам рада: якщо ви не професіонал ринку, не близький родич розділу району або кого вище, не бандит і не офіцер силових структур, звиклий до військових дій, – не намагайтеся скуповувати паї! Для того, щоб переконати вас остаточно, приведу наступний приклад. Приїжджають ваші скупники в кооператив. Паїв, ніби, повно. Селяни продадуть охоче. Йдуть в земельний комітет з питанням – чи реєстрував хто - нібудь в цьому господарстві права на куплені паї? Відповідь – ніхто, можна купувати. Купуєте, починаєте виділяти, оголошуєте про збори. Раптом або в процесі його підготовки, або на само збори заявляється група добре одягнених і дуже недружньо настроєних до вас молодих людей і повідомляє, що оскільки вони скуповували, ніде цього не афішуючи, 51% всіх земельних доль в цьому господарстві, або у них куплений всього лише на один пай більше, ніж у вас, то вони проти вашого виділу. І все. Можете використовувати куплені вами паї замість шпалер або пустити їх на розтоплення каміна. І таких випадків – часто-густо. У Підмосков'ї в абсолютній більшості випадків зробили взагалі хитро. Спочатку видали свідоцтва про власність на землю юридичним особам (цим же самим кооперативам), а вже потім почали роздавати селянам паї на ту ж саму землю. У результаті виділити свої паї вони так і не змогли. Керівники кооперативів всі землі розпродали, а колишні колгоспники в кращому разі отримали якісь подачки у формі компенсацій за морального ушкодження. Звідси численні суди і мітинги, які всі бачили по телевізору. У Підмосков'ї паї – це така форма талонів, тільки які ніде не можна отоварити. Фантики. У сусідніх регіонах все було зовсім не так. Там пайовики – єдині власники землі і паї там мають реальну ціну. Отже рада перша – якщо хтось пропонує вам виділити або купити паї в Підмосков'ї – навіть не продовжуйте з ним цю розмову. Забудьте відразу. Адже і в територіях трехсоткилометрової зони навколо Москви паїв практично не залишилося, всі скуповують і або виділені, або знаходяться у стадії виділення. Отже рада друга: купуйте землі сільськогосподарського призначення у тих, хто вже має на неї свідоцтво про право власності. Які документи мають бути у власника? Що встановлює право – договір (купівлі продажу, дарування, міни), може бути нотаріальне завіреним, може і в простій письмовій формі, але обов'язково зареєстрований у відповідному територіальному відділенням регіонального управління Росрегистрациі Мінюсту Росії з одним синім штампом і гербовою печаттю з підписом реєстратора на нім. Право підтверджуючий - свідоцтво про право власності на землю встановленого зразка з гербовою печаттю і підписом реєстратора. Кадастрова виписка, ситуаційний план ділянки, потрібні для оформлення, але мають певний "термін придатності" як довідка БТІ при продажі квартири. Будь-який новий власник кожного разу перед продажем замовляє її знову. І взагалі мій вам третя рада – перекладете всі обов'язки в оформленні ділянки при його покупці на продавця. Підіть в банк, покладете гроші в депозитний осередок, де вам складуть договір про те, що продавець отримає гроші тільки після пред'явлення документів на ділянку, зареєстровану на нового власника. Тобто на вас. Для реєстрації договору видайте довіреність продавцеві або його представникові виключно на реєстрац
-
Рекламма